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北京土拍一日揽金近百亿 低溢价成交或因“限竞房”难达预期

来源:网络 责任编辑:阿宝

  华夏时报记者李未来北京报道

  十月的最后一天,北京土拍市场三地块成交,一日揽金98.14亿,其中首开金地联合体连拿两宗地块,耗资50亿。

  10月31日,石景山区古城一宗地块和朝阳区崔各庄两宗地块公开竞拍,中海+首钢地产联合体以底价48.34亿元拿下石景山区古城地块,金地首开联合体以23.4亿和26.4亿拿下崔各庄两总地块,溢价率分别为17%和27%。

  10月份以来,北京进入土地供应高峰,10月19日北京土拍也曾经历过一天揽金近80亿的“高光时刻”,当日北京市国土局出让三宗住宅类用地,最终分别被北京金隅以33.2亿元、金茂+中铁+路劲联合体以37亿元、中铁建以9.25亿元竞得。

  尽管供应增多,但今年以来北京土地市场已经出现了多次流拍,而溢价率也普遍不高,不少像石景山古城地块一样底价成交。对此,思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示,造成这种现象的主要原因是房企“地多钱少”和“限竞房”项目限制条件太多无法达到房企的市场预期。

  10月成交6宗地块全部为“限竞房”

  10月31日成交的3宗地块中,朝阳区崔各庄的两总地块全部采用“限房价、竞地价”的出让方式,一宗地块部分采用。

  其中2909-0603地块经过了16轮竞拍,最终成交价为23.4亿元。该地块规划用途为F1住宅混合公建用地,占地面积19201平米,规划建筑面积57602平米。

  2909-0604地块经过了27轮竞拍,最终成交价为26.4亿元。该地块规划用途为F1住宅混合公建用地,占地面积22975平米,规划建筑面积68925平米,容积率约为3.0。

  这两宗地中商品住房销售均价不超过78148元/平方米,且最高销售单价不得超过82055元/平方米,并执行90/70政策。

  90/70政策是2006年建设部等九部委在联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定的,其中规定,“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”

  10月31日出让的另外一宗为石景山区古城南街东侧1612-806、813、819、820等地块,其中1612-819、820地块居住建筑规模用于建设“共有产权住房”,房屋销售均价不高于40100元/平方米(含全装修费用);1612-806、813地块商品住房销售均价不超过58802元/平方米,且最高销售单价不得超过61742元/平方米。

  而在10月19日成交的三宗地块也全部都是“限房价、竞地价”的出让方式。

  其中,房山区青龙湖地块中商品住房销售均价不超过38081元/平方米,且最高销售单价不得超过39985元/平方米;北京经济技术开发区河西区X89R2地块中商品住房销售均价不超过52695元/平方米,且最高销售单价不得超过55330元/平方米;北京经济技术开发区河西区X89R1地块中商品住房销售均价不超过52695元/平方米,且最高销售单价不得超过55330元/平方米。

  记者查询北京市规划和国土资源管理委员会官网发现,今年以来北京成交的近50宗土地几乎全部采用了“限房价、竞地价”的出让方式。

  低溢价成交

  10月份成交的这6宗土地,溢价率都不是很高,崔各庄成交的两宗地块溢价率分别是17%和27%,参与竞拍的单位只有5家,包括首开+金地、招商、金茂、金辉、新城控股(601155)。

  石景山古城地块则是底价成交,该土拍遇冷,开拍前仅获得一次报价,最终被中海+首钢联合体以底价48.34亿轻松拿下。

  10月19日成交的3宗土地溢价率也不高,其中最高的是北京经济技术开发区河西区X89R1地块,溢价率为24.34%,河西区X89R2地块溢价率为17.46%,房山区青龙湖镇中心区的01-0010、0021地块则是底价成交。

  事实上,房企在拿地方面的热情减退已成为一种普遍现象。根据中原地产研究中心数据统计,2018年上半年北京成交地块平均溢价率只有14%,是最近几年的最低点,有7宗地块流拍。

  从全国范围来看,据中国指数研究院数据统计,2018年前三季度,全国300城共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约为2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。溢价率也处于低位。

  房企“地多钱少”

  从2016年底开始,北京市开始全面实行“限房价、竞地价”的土地出让方式,该方式同时设定房屋未来销售限价、设定地价上限、设置竞投自持面积和高标准建设方案,条件相对严苛。

  目前已有较多“限竞房”入市,《华夏时报》记者近日走访了北京孙河、丰台等区域楼盘发现,与普通楼盘相比,“限竞房”项目由于销售条件严格(设置均价和最高单价上限),且业主购买后五年内不能出售,因此格外受到“冷落”。

  以孙河别墅区为例,2017年5月,天恒联合中粮和旭辉以45.75亿元的价格拿下孙河乡西甸村2902-86地块F1住宅混合公建用地,楼面地价5.13万元/平米,该地块商品住房销售均价不超过67516元/平方米,且最高销售单价不得超过70892元/平方米,相比周边的龙湖景粼原着、首开琅樾等“非限竞房”项目,其今年7月份入市后销售情况并不理想。

  孙河区域某别墅项目销售人员告诉记者,该项目成本太高,利润空间有限,对于业主来说,5年内限售,并不是很好的选择。

bet36官方  郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示,多重因素导致了土地市场遇冷的境况:首先是企业现在资金方面也不是特别充裕,而融资环境又趋紧;其次是房企在前几年普遍囤地较多,不会盲目地拿地,而会选择符合市场预期和自身产品定位的地块;再次就是“限房价、竞地价”的地块本身限制条件太多,比如规定销售价格上限等,很多“限竞房”入市以后并没有达到房企的市场预期,另外这种地块太多很容易形成“同质化”的产品,开发商产品定位也容易错位。这些是出现低溢价和流拍现象的根本原因。

  易居研究院研究总监严跃进认为,当前企业资金方面其实压力还是很大的,所以说开发商不主动拿地,其实也是为了防范资金面收紧和断裂的问题,这个时候确实会出现土地流拍等现象。而且很多土地限价以后,盈利空间不大,这个时候拿地节奏会放缓。类似趋势一方面说明市场降温,另一方面也说明部分开发商的投资信心其实是不足的。

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